Stambeni sektor Bosne i Hercegovine u fazi je kada kranova i gradilišta ne nedostaje, ali se završetak započetih stambenih jedinica ne odvija onom brzinom kakva je vladala ranije. U 2025. godini završeno je 3.016 novih stanova, 11,8% manje u odnosu na 2024. godinu, dok je s druge strane broj nezavršenih stanova na kraju četvrtog kvartala 2025. godine iznosio 6.926, što je za 26,4% više u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Ove brojke koje je objavila Agencija za statistiku BiH, zajedno pokazuju sektor koji započinje graditi više nego što uspijeva završiti.
Glavni izvođači radova
Podaci se odnose isključivo na nove stanove u potpuno novim zgradama, ali uključuju i dograđene stanove na postojećim građevinama građene kao nove stambene jedinice.
Podaci o broju i površini završenih stanova, te podaci o broju nezavršenih stanova prikupljaju se od glavnih izvođača radova koji imaju direktan ugovor s investitorom (ili grade za vlastite potrebe, tržište i sl.), navodi se u izvještaju Agencije.
Gotovo 7.000 nezavršenih stanova ukazuje na sve veći broj projekata čije se finaliziranje odgađa, a to može značiti duže rokove izgradnje, odgođenu prodaju ili strateške odluke investitora da čekaju povoljnije tržišne uslove prije završetka i prodaje stanova.
U 2025. godini završeno je 3.016 novih stanova, 11,8% manje u odnosu na 2024. godinu.
Pad u realizaciji dolazi nakon nekoliko razdoblja snažnije ekspanzije, kada je bila vidljiva intenzivna gradnja u većim urbanim centrima u BiH. Investitori su u tom periodu bili budni i ekspresno odgovorili na rast cijena i potražnje većim brojem gradilišta.
U 2024. godini broj nezavršenih stanova u BiH je iznosio 5.479, a godinu ranije 4.683, dok je broj završenih stanova u 2024. godini dostigao 3.420, a 2023. godine 2.909. Posmatrano u periodu od 2021. do 2025. godine, 2024. godina bila je i najbolja godina po broju završenih novih stanova, ali uprkos tome, zvanični podaci pokazuju da u BiH dvije godine zaredom, raste broj nezavršenih stanova.
Šta očekivati
Dublje sagledavanje domaćeg tržišta nekretnina u zemlji u kojoj mogućnosti investiranja privatnog kapitala gotovo da ne postoje ili su minimalne, i gdje iz godine u godinu raste štednja građana i priliv doznaka iz inozemstva, kupovina nekretnina nerijetko je i finansijska imovina, a ne samo mjesto gdje se stanuje. Stanovi se često kupuju kako bi imali ulogu čuvara imovine u nesigurnim ekonomskim vremenima.
Šta očekivati u ovom graditeljskom ciklusu? Smanjenje cijena novoizgrađenih nekretnina? Da, ali samo ako ponuda nadmaši kupovnu moć.
Za sada, cijene novih stanova ostaju na svojim nivoima. Kako navodi nadjistan.ba, u trećem kvartalu 2025. cijene novih stanova su se popele na rekordan nivo, gdje je prosječna cijena novog stana u Sarajevu iznosila 4.270 KM/m². Ova cijena je bila za čak 721 KM/po metru kvadratnom ili 20,3% viša u odnosu na drugi kvartal 2025., kada je iznosila 3.549 KM. Prodaja u trećem kvartalu prošle godine manja je za 7,4% u odnosu na drugi kvartal.
Napominje se kako postoje velike razlike u cijenama i prodaji stanova po pojedinim općinama. Kada je riječ o prosječnim cijenama svih stanova – starogradnja i novogradnja u 2024., one su najviše u Općini Trnovo – apartmani na Bjelašnici (4.040 KM/m²), Stari Grad Sarajevo (4.020 KM/m²), a potom slijede Centar Sarajevo (3.900 KM/m²), Novo Sarajevo (3.830 KM/m²), Novi Grad Sarajevo (3.110 KM/m²), Ilidža (3.000 KM/m²) i Vogošća (2.800 KM/m²). U odnosu na 2023. godinu, najveći rast cijena je, prema analizi trendova nadjistan.ba, zabilježen u Vogošći (16%), te Novom Sarajevu i Starom Gradu Sarajevo (po 15%), dok su cijene najmanje rasle u Trnovu – apartmani na Bjelašnici (10%). U prosjeku, kad se posmatraju cijene stanova u svim općinama zajedno, u 2024. je došlo do rasta cijena od 13% u odnosu na 2023. godinu.
Postavlja se logično pitanje ako su cijene i dalje rekordne, to znači da postoji pretpostavka da postoje i kupci koji kupuju nekretnine po toj cijeni, zašto se izgradnja završava dinamikom kakvu prikazuju posljednji zvanični podaci?
Razlozi bi mogli biti brojni; od promjene cijena koje remete planirani budžet, nedostatka kapitala, kašnjenje u isporuci materijala, nedostatka radne snage, do opreznije kupovine i čekanja povoljnijih cijena kvadrata.
Brže završavanje znači i preplaviti tržište brojem nekretnina. Više gotovih stanova na tržištu ne daje nužno sigurnost da će se i visoka cijena održati, naprotiv. Tržište je logično, veća ponuda, potencijalno i niže cijene.
Izvor: FORBES
Kontakt sa portalom Zenicablog možete ostvariti:
email: [email protected]
Viber poruke: +387 60 355 8888
Facebook Inbox: https://www.facebook.com/Zenicablog/
Twitter: https://twitter.com/Zenicablog2010
